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4月22日，保利发展（600048.SH）公布2023年功绩年报。年报涌现，2023年保利发展已毕商业收入3468亿元，同比增长 23.42%。但营收的增长背后难掩利润的大幅下滑，净利润178.99亿元，同比下落33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下落 34.13%。

值得一提的是，2023年保利发展终于已毕销售想象，已毕销售签约面积2386万日常米，全口径销售签约金额4222亿元，成为行业第一。从2017年惩办层建议“重回前三”开动，到2021年度网上功绩讲解会上，保利发展董事长刘平建议“进三争一”的想象，保利发展起劲了7年，终于在2023年市集名次升至行业第一。

成为第一之后呢？房地产业还是进入发展新阶段，房产企业齐在积极探索发展新形状，尝试多元发展与产业转型，保利发展在传统开发业务上积极拓展成为第一之后，将来发展所在又是什么呢？

聚焦中枢38城，加快去化成为“销冠”

年报涌现，限制2023年底，保利发展已毕销售签约面积2386万日常米，全口径销售签约金额4222亿元，成为行业唯独一家过4000亿元的房企。高出是在百强房企举座销售限度呈下滑的配景下，保利发展的市集占有率逆势升迁至3.6%，还是衔接8年升迁。

尤为值得一提的是，保利发展的存量面孔签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万日常米，占全年销售面积的69%。

2023年，刘平收受采访时曾坦言，“房地产行业走到当今，去库存、调结构是一个漫长又祸殃的进程，这是事实，但亦然行业上前发展势必要履历的阶段。”当前来看，保利发展在存量面孔去化方面进展可以。

不仅销售进展亮眼，成为房企“销冠”，2023年，保利发展拿地金额也位居行业首位。年报涌现，期内公司共拓展面孔103个，总地价1632亿元，权利地价1359亿元，同比升迁26%，拓展权利比升迁16个百分点至83%。

况且，限制2023年末，保利发拓展金额中99%位于38个中枢城市，38个中枢城市的市集占有率达6.8%，同比升迁0.7个百分点。其中，市占率越过10%的城市共27个。

事实上，早在2021年，保利发展建议了聚焦中枢城市的政策，在该形状下，公司开发效果和去化速率确乎有所改善。

年报涌现，2023年，保利发展在中枢38城销售孝敬近九成，同比升迁2个百分点，其中珠三角、长三角销售孝敬差异超1100亿元和1400亿元、广州与佛山统共超800亿元、上海超500亿元。况且，2023年新获得面孔中有40%已毕畴昔开盘，并孝敬签约金额超300亿元，2022年新获得面孔限制2023年末已收回全部鼓动干涉。

此外，地皮储备方面，限制2023年底，公司地皮储备计容建面7790万日常米，其中存量面孔6608万日常米，增量面孔1182万日常米，存量面孔占比下落8个百分点；中枢38城面积储备占比也近七成，升迁2.4个百分点。

利润下滑，大限度融资在路上

营收方面一派“场面大好”，难掩利润方面的大幅下滑。年报涌现，2023年保利发展归母净利润为120.7亿元，同比下滑了34.13%；净财富收益率为5.99%，同比下落了2.98个百分点，这亦然从2020年的16.64%，一起下滑于今。

要知谈，此前的2020年、2021年、2022年，公司的归母净利润差异为289.48亿元、273.88亿元、183.47亿元，这也意味着，营收从2020年的2432亿元逐年增长至2023年的3469亿元，举座营收增长超千亿的情况下，保利发展的归母净利润却在一起下滑，归母净利润减少了超百亿元。

能够“增收不增利”还是成为行业的举座趋势，但与同业其他龙头企业比拟，保利的利润下滑更为彰着。2023年，中海营收为2025亿元，归母净利润为256.1亿元；华润置地的营收为2511亿元，归母净利润为313.7亿元。中海、华润的营收仅为保利发展的六、七成，但归母净利润却是保利发展的2倍多。

在财富流动性方面，年报涌现，限制2023年底，保利发展的在手货币资金1480亿元，诡计行为产生的现款流量为68.24亿元，衔接第六年的诡计行为现款流为正。然而，此前的2020年、2021年、2022年差异为151.5亿元、105.51亿元、74.22亿元。2020-2023年的四年里诡计行为产生的现款流量接连下滑，2023年诡计行为产生的现款流量较2020年减少了83.26亿元，下滑幅度为54.96%。

在债务方面，年报涌现，限制2023年末，保利发展有息欠债限度缩小271亿元至3543亿元，其中，1年内到期的债务余额为737亿元，占有息欠债比重为20.82%，较期初下落0.46个百分点。期末扣除预收款的财富欠债率67.14%、净欠债率61.2%，差异较期初下落1.34和2.37个百分点，现款短债比1.28倍，“三谈红线”历久保持绿档水平。保利发展的债务限度及欠债率不息下落。

融资方面，呈报期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，玄虚融资老本约3.56%，较上年末下落36个BP；公司平直融资占有息欠债比重16.31%，仍有较大升迁空间。年内公司新增融资1371亿元，玄虚老本仅3.14%，其中，三年期平直融资老本最低降至3%。

然而，保利发展大限度融资还在路上。3月13日，保利发展公布的一份刊行公司债券预案公告称，拟刊行公司债券限度不越过100亿元，债券的期限为不越过10年（含10年），债券种类可认为单一期限品种，也可认为多种期限的夹杂品种。债券召募资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、面孔斥地等。

一样如故3月份，3月29日，保利发展表示，2024年面向专科投资者公开刊行的第三期公司债券票面利率还是笃定。本期债券刊行限度不越过19亿元，包含两个品种：品种一为5年期固定利率债券，品种二为7年期固定利率债券，票面利率差异为2.99%、3.20%。

近几年，保利发展增长速率极端快，然而利润不息下滑，通过大限度融资因循还债和新型样斥地，这么的限度延迟简直是保利发展念念要的吗？

虽说保利发展的惩办层追求“再造一个保利地产”，然而刘平也示意，“企业诡计弗成一味求快、浅易求大，需要正确主办限度增长和发展肃肃的筹议”，况且针对行业接下来的发展所在，建议了“品性期间”。

那么，动作一家行业巨头，保利发展又将何如主办房企新发展形状转型升级的机遇？公司的最终梦念念又将指向那里？

【分析】南边+记者 柴亚娟

【运筹帷幄】冯善书

【栏目统筹】周中雨

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